[기고] 지역주택조합 토지소유권 조건 완화로 주택공급 활성화해야

무주택 실수요자들의 내 집 마련을 위한 중요한 대안으로 시작된 지역주택조합 사업이 수많은 조합원 피해자를 양산하며 그 본래의 취지를 잃어가고 있다. 주택시장의 급변과 고강도 대출 규제 속에서 서민들의 숨통을 틔워줄 유력한 주택 공급 방안임에도 불구하고, 현행 제도의 미비로 인해 사업은 좌초되고 개인의 막대한 피해로 이어지는 악순환이 반복되고 있다.

현재 지역주택조합 사업의 가장 큰 발목을 잡는 규정 중 하나는 토지소유권 95% 확보 조건이다. 재개발 및 재건축 사업의 토지 소유권 확보 기준보다 훨씬 높다. 전국적으로 약 130여 개의 조합이 90% 이상의 토지를 확보하고도 나머지 5~10%를 확보하지 못해 수년째 멈춰 서 있는 상황이다. 조합설립인가까지 받고 조합원 모집신고필증까지 발급받아 합법적으로 진행된 사업장이 토지확보율 요건 하나로 좌초된다면 이는 정책 설계의 명백한 오류라 할 수 있다. 이로 인해 조합원들이 오랜 시간 모은 분담금은 대부분 소진되고, 사업이 무산되면 그 피해는 고스란히 개인에게 돌아온다.

성동구 트리마제 사태, 원수가 있다면 지역주택조합을 권하라

트리마제 사태는 이러한 문제점을 극명하게 보여주는 사례이다. 성수동 트리마제는 당초 성수1지역주택조합이라는 지역주택조합으로 시작되었으나, 사업 부지의 7%에 해당하는 토지가 소위 “알박기”로 인해 확보되지 않아 사업이 지연되었다.

소수 토지소유주 몇몇이 변호사를 동원해 버티면서, 나머지 93% 소유주들의 지분을 사가겠다는 역제안을 했다. 당시, 분양가 상한제 시행과 글로벌 금융위기까지 겹치며 금융비용 부담이 가중되었고, 결국 시행사 부도와 함께 사업 부지가 공매로 넘어가는 비극을 맞았다. 남은 돈조차 잃을 것을 우려한 대다수 조합원들은 토지를 내 놓으며 항복했다. "원수에게도 지역주택조합을 권하지 말라는 말이 있었는데 요즘은 ‘원수에게 권하라’는 말까지 나온다.

요즘 언론에 오르내리는 OO건설은 지역주택조합 부지만 찾아서 “알박기”를 전문적으로 하는 회사로 알려져 있기도 하다. “알박기” 차익을 얻을 수도 있고 건설 사업 하청을 따내는 조건으로 토지를 넘기기도 한다. 이러한 사업 무산 및 지연에 따른 피해는 '무한책임'을 지는 조합원들에게 고스란히 귀속되며, 탈퇴 또한 거의 불가능하다.

이러한 구조적인 문제를 해결하고 지역주택조합 사업을 정상화하기 위해서는 과감한 법 개정이 시급하다.

첫째, 사업계획승인 요건을 현행 '95%'에서 '80% 이상'으로 완화해야 한다. 이는 도시정비법상 재건축(80%)이나 재개발(75%)의 동의율 요건과 형평성을 이루는 수치이다. 법적 수용권이 없는 지역주택조합 사업의 특성을 감안하더라도, 미확보 토지에 대해 협의 매수나 매도 청구 등의 절차를 보완한다면 충분히 실현 가능한 제도이다.

둘째, '지주조합원 제도'를 도입해야 한다. 사업 부지 토지 소유자가 조합원으로 참여할 수 있도록 명확한 근거를 마련함으로써 토지 확보율을 높이고, 동시에 지주가 조합원으로 참여하면 조합원 모집 또한 훨씬 원활해지는 선순환 구조를 만들 수 있다. 이는 결과적으로 조합원 구성의 질 향상, 금융비용 절감, 그리고 분양가 인하라는 실질적인 혜택으로 이어진다.

지역주택조합 정상화로 주택공급 숨통을 마련하자

현재 전국적으로 약 300여 개의 지역주택조합 사업이 진행 중이며, 이 중 조합설립인가 후 사업계획승인을 받지 못한 사업장이 130여 곳에 달한다. 토지소유권 95% 조건을 90% 또는 85%로 완화한다면, 이들 사업이 일시에 추진되어 도심 내 수만 세대의 주택이 빠르게 공급되는 효과를 기대할 수 있다. 이는 그린벨트 해제 없이 주택 공급을 늘릴 수 있는 현실적인 대안이다.

지역주택조합은 서민 주거 안정이라는 공공성에 기반을 둔 제도이다. 수십만 조합원의 절박한 목소리에 응답하고, 주택 공급이라는 국가적 과제를 해결하기 위해서는 이제 국회의 응답이 필요하다. 주택법과 시행령의 현실적인 개정은 단순한 제도 보완을 넘어 실수요자를 구제하고 주택 공급 확대를 실현하는 구조적인 해법이 될 것이다.

신축 아파트 가격이 오르면, 기존 아파트 가격도 오른다. 신축 아파트의 불필요한 비용 원가를 절감해야 가격 상승을 막을 수 있다. 더 이상 이 문제를 외면한다면, 피해는 계속될 것이며 국가적인 주택 공급 과제 또한 해결책을 찾기 어려울 것이다.

서울대학교 인문대학 독어독문학과를 졸업한 후, 코스닥 기업에서 프로그래머로 활동한 뒤 외국계 이동통신 기업에서 사업 개발을 담당했다. 40세부터 문화창업플래너 창업교육 과정을 거쳐, 어르신 책과 잡지를 만드는 사회적기업을 창업했다. 서울 성동구에서 커피숍을 창업하며 지역 활동을 하다 제21대·제22대 국회 정무위원회 보좌관으로 근무했다. 국회에서 금융·공정·보훈·가상자산 등에 대한 정책과 법안을 담당했고, 현재는 성동장원(주) 및 신성장연구소 대표로 활동하고 있다.

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