서울 전역 규제지역 3종세트 확대 지정⋯경기 12곳도 (종합)

[아이뉴스24 이효정 기자] 이재명 정부가 서울 전역과 집값 상승세가 두드러지는 수도권 12곳을 조정대상지역과 투기과열지구, 토지거래허가구역(토허구역)으로 동시 지정한다. 6·27대책보다 강력한 대출 규제를 시행, 현행 6억원인 주택담보대출 한도를 25억원 초과 주택에는 2억원까지만 받을 수 있도록 더욱 강하게 죈다.

부동산 불법 거래를 차단해 가격 상승을 부추기는 행위를 막으면서 부동산시장을 안정시키기 위해 각 기관별 상시 감독체계를 가동하는 한편, 국무총리 소속 감독기구를 별도로 만든다.

정부는 15일 기획재정부와 금융위원회, 국토교통부, 국세청 등 관계부처 합동으로 '주택시장 안정화 대책'을 마련, 발표했다. 이번 대책의 핵심은 △토허구역 등 규제지역 지정 △부동산 대출 규제 강화 등이다.

구윤철 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 모두 발언에서 "최근 부동산 시장은 서울, 수도권을 중심으로 가격 변동이 확대되고 있다"며 "정부는 국민 주거 안정을 최우선 목표로 수요와 공급 양 측면을 균형 있게 고려해 부동산 시장을 안정적으로 관리한다는 원칙 하에 주택시장 안정화 대책을 마련했다"고 말했다.

우선 서울 25개 자치구 전역을 투기과열지구·조정지역과 토지거래허가구역(토허구역)으로 동시 지정한다. 3종 규제지역 세트를 보다 넓은 지역으로 확대함으로써 가격 급등세의 풍선효과가 생기지 않도록 하겠다는 취지다. 규제지역은 당장 오는 16일부터 효력이 발생한다. 토허구역 지정 기간은 오는 20일부터 내년 12월 31일까지다.

현재는 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구 4개구만 투기과열지구 등 규제지역으로 지정돼 있다. 토허구역도 현재 4개구와 여의도·목동·성수동을 비롯해 신속통합기획 정비사업 단지, 용산정비창 등이 지정돼 있는 상태다.

경기도에서도 △과천 △광명 △성남 분당구 △성남 수정구 △성남 중원구 △수원 영통구 △수원 장안구 △수원 팔달구 △안양 동안구 △용인 수지구 △의왕 △하남 등 12개 지역을 서울과 마찬가지로 조정대상지역, 투기과열지구, 토허구역 등으로 동시에 묶었다. 경기 12개 지역 모두 규제지역 기준에 부합한다는 설명이다. 조정대상지역·투기과열지구는 최근 3개월간 주택가격 상승률이 소비자물가 상승률의 각각 1.3배와 1.5배를 초과해야 지정할 수 있다.

김윤덕 국토교통부 장관은 모두 발언에서 "주택 수요에 대한 관리를 강화하기 위해 주택시장 과열 우려가 있는 지역을 대상으로 조정 대상 지역과 투기과열지구를 추가 지정하겠다"며 "이들 지역은 내일부터 지정에 따른 효력이 발생된다"고 밝혔다.

김 장관은 "토허구역도 추가 지정해 주택 구입 시 실거주 의무를 부과하고 갭 투자를 차단하겠다"며 "투기과열지구 등과 동일하게 서울 전 자치구와 경기도 12개 지역을 토허구역으로 추가 지정하고 필요 시 연장을 적극 검토하겠다"고 강조했다.

토허구역 지정 대상은 아파트와 단지 내에 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택이다. 지난 3월 강남권과 용산구 토허구역 지정 당시 용산구의 '한남더힐' 등 연립주택과 아파트가 혼재된 사례가 존재해 형평성 논란이 일었기 때문으로 보인다. 국토부에 따르면 이번에 토허구역 지정 대상 중 아파트가 1개 동이상 포함된 연립·다세대주택 사례는 750가구다.

규제지역과 토허구역으로 지정되면 한층 강력한 규제가 적용된다. 토허구역으로 지정되면 2년 실거주 의무가 발생해 갭투자(전세 끼고 매매)가 어려워져 갭투자 길목이 막힌다. 토허구역 지정 권한은 지난 9·7대책에서 지자체 외에 국토부도 갖도록 법 개정을 추진하기로 한 바 있다. 다만 법 개정 이전이라도 2개 이상 시도에 걸쳐 투기 우려가 있다고 인정하는 지역이라면 국토부 장관이 직권으로 토허구역 지정이 가능하다. 토허구역 내에서는 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율도 기존 70%에서 40%로 낮아진다.

규제지역으로 묶이면 무주택자(처분조건부 1주택자 포함)가 해당 지역 내 주택 구입시 주택담보인정비율(LTV)이 70%(비규제지역 기준)에서 40%로 낮아진다. 전세대출을 보유한 차주가 규제지역 내에서 3억원 초과 아파트 취득이 제한되며, 규제지역 내 전세대출도 제한된다.

1억원 초과 신용대출을 보유한 차주에 대해서는 대출실행일로부터 1년간 규제지역 내 주택 구입이 제한된다. 규제지역 내 1주택 보유자가 해당 주택 재건축·재개발로 중도금·이주비대출 취급 시 추가주택 구입도 제한된다. 규제지역 내 주택 매매 ·임대사업자 외 사업자의 주택구입목적 사업자대출이 제한되는데, 이는 지난 9·7주택 공급 대책에 따라 이미 시행되고 있다.

금융당국은 강력한 대출 규제를 시행하도록 했다. 수도권·규제지역에 적용되는 주택담보대출(주담대)의 대출한도(6억원)를 주택가격에 따라 차등 적용한다. 15억원 이하 주택의 주담대 한도는 현행과 동일한 6억원, 시가 15억원 초과~25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 대출 한도를 제한한다.

정비사업 시 실행하는 이주비대출은 종전과 동일하게 주택 가격에 관계 없이 최대 한도 6억원을 적용한다.

1주택자(소유주택의 지역은 무관)가 수도권·규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받는 경우 전세대출의 이자상환분을 차주의 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영한다. 스트레스 DSR 제도도 강화한다. 현재 대출자별 대출금리에 1.5% 가산되는 스트레스 금리 하한을 수도권·규제지역내 주담대에 한해 3%로 상향 조정한다. 지방 주담대의 경우 종전대로 0.75%를 적용한다.

부동산 관련 탈법 행위를 막기 위한 방안도 내놨다. 국토부는 부동산 특별사법경찰을 도입해 부동산 범죄에 적극 대응한다. 금융위원회는 대출 규제 우회 사례 감독을 강화하고 국세청은 아파트 증여거래를 이용한 탈세자 점검과 부동산 탈세 신고 센터를 설치·운영해 대응한다. 경찰청은 전국 경찰 841명을 부동산 범죄수사단으로 편성해 이달부터 부동산 특별 단속을 추진한다. 국무총리 직속의 부동산 불법 행위 감독기구를 설치한다.

김 장관은 "이번 대책의 차질없는 이행과 함께 9·7 주택 공급 대책을 후속 조치도 속도감있게 추진하겠다"며 "국토부 1차관을 단장으로 하는 공급 대책 이행 점검 TF를 출범시켜 과제별 이행 계획과 추진 실적을 철저히 관리하고 국민들께 진행 상황을 신속히 보고드려 공급에 대한 신뢰를 높여 나가겠다"고 밝혔다.

국세청은 부동산 탈세 신고 센터를 별도 설치해 불법적인 자산 증식을 막겠다는 방침이다. 임광현 국세청장은 "대출 규제 확대에 따른 현금 부자들과 외국인 등의 가수요 차단을 위해 강남 4구를 포함한 한강 벨트 등 고가 아파트 취득에 대해서는 자금 출처 검증을 대폭 강화하겠다"고 밝혔다.

그러면서 "30억원 이상 초고가 주택 거래, 고가 아파트를 취득한 외국인과 연소자에 대한 전수 검증도 지속해 나가겠다"며 "검증 결과 사업 소득을 누락하거나 법인 자금을 부당하게 유출해 취득한 경우 관련 사업체까지 확대해 조사하며, '부모 찬스'로 취득한 경우 부모의 소득 원천도 검증하겠다"고 강조했다.

이번 대책에 보유세 강화 등 구체적인 세제 방안은 포함되지 않았지만 중장기적으로 추진한다는 점을 시사했다. 구 부총리는 "부동산 세제 합리화 방안을 마련하겠다"며 "세제 개편의 구체적 방향, 시기, 순서 등은 부동산 시장에 미치는 영향과 과세 형평 등을 감안해 종합 검토할 게획"이라고 밝혔다.

그러면서 "연구용역과 관계 부처 태스크포스(TF) 논의 등을 통해 보유세 거래 조정과 특정 지역 수요 쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안을 검토하겠다"고 밝혔다.