분양가 25%만 내고 내 집 마련…고양창릉서 284가구 첫 공급

[아이뉴스24 나광국 기자] 분양가의 25%만 먼저 납부하고 나머지 금액을 20년에 걸쳐 나눠 내는 공공분양주택이 오는 12월 고양창릉에서 처음 공급된다. 정부는 초기 자금이 부족한 청년층 등 실수요자의 내 집 마련을 지원하기 위해 주택 지분을 단계적으로 취득하거나 분양대금의 상당 부분을 저금리로 대출받는 공공분양 방식을 확대할 방침이다.

국토교통부는 4일 이 같은 내용을 담은 '부담가능한 공공분양주택' 세부 시행 방안을 발표했다. 지난 8월 13일 발표한 도심 공급 신속화 방안의 후속 조치로, 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 공공분양주택 일부에 지분적립형과 이익공유형Ⅱ를 도입하는 것이 핵심이다.

첫 공급 대상은 경기 고양창릉 공공주택지구 S-2블록이다. 전체 1057가구 가운데 284가구가 오는 12월 지분적립형으로 분양된다.

지분적립형은 입주할 때까지 분양가의 25%에 해당하는 지분을 먼저 취득하고 나머지 75%를 20년에 걸쳐 사들이는 방식이다. 최초 지분 취득 이후 4년마다 15%씩 총 5차례에 걸쳐 추가 지분을 매입하면 주택 지분을 모두 확보하게 된다.

수도권 공공분양주택의 평균 분양가격인 5억1000만원(전용면적 55㎡ 기준)을 적용하면 초기 지분 취득에 필요한 자금은 약 1억2800만원이다. 정부가 검토 중인 주택담보인정비율(LTV) 40% 수준의 대출을 활용할 경우 초기 자기자금 부담은 약 7700만원까지 낮아질 수 있다.

입주자가 아직 취득하지 않은 지분에 대해서는 공공사업자에게 임대료를 내야 한다. 최초 기준 임대료는 주변 전세 시세의 90% 수준으로 책정하며 실제 납부액은 사업자가 보유한 지분 비율에 따라 산정한다.

국토부가 제시한 도입모델을 보면 분양가 5억1000만원, 주변 전세 시세 4억원인 주택의 경우 미취득 지분 75%에 대한 임대료를 전액 월세로 납부하면 월 79만원 수준이다.

추가 지분 취득가격은 최초 분양가에 기간이자를 반영해 산정한다. 지분 취득은 의무지만 입주자의 경제적 여건을 고려해 최대 1년까지 유예할 수 있다. 전매제한기간은 10년이며 실거주 의무기간은 5년이다.

정부는 지분을 나눠 취득하는 방식과 별도로 분양대금의 상당 부분을 저금리로 대출받을 수 있는 '이익공유형Ⅱ' 도입도 추진한다.

이익공유형Ⅱ는 분양가의 70%를 최대 5억원 한도에서 주택도시기금으로부터 의무적으로 대출받는 방식이다. 분양가 5억1000만원인 주택을 기준으로 하면 대출금을 제외한 초기 필요 자금은 1억5300만원이다.

대출금리는 실행 시점의 디딤돌대출 기본금리보다 1%포인트 낮게 책정하고 최대 0.5%포인트의 추가 우대금리도 적용한다. 금리 하한은 약정 당시 주택도시기금 정책대출 상품의 최저금리로 설정하며 현재 기준 연 1.2%다.

대신 주택을 매각하거나 대출금을 상환할 때 발생하는 시세차익은 주택도시기금과 나눠야 한다. 차익 배분 비율은 대출 평균잔액을 기준으로 산정한다.

기존 나눔형 공공분양주택이 LH 등 공공사업자에게만 환매할 수 있는 것과 달리 이익공유형Ⅱ는 전매제한기간이 지나면 일반 시장에서 매각할 수 있다. 주택을 팔지 않고 대출금을 상환하는 방식으로 이익공유 의무를 종료하는 것도 가능하다.

국토부는 고양창릉 지분적립형 공급을 시작으로 부담가능한 공공분양주택을 단계적으로 확대할 계획이다. 연내 발표할 LH의 2027년도 분양계획에도 해당 유형의 공급 단지를 포함할 예정이다. 이익공유형Ⅱ는 공공주택 특별법령 개정을 거쳐 도입할 방침이다.

김이탁 국토부 제1차관은 "부담가능한 공공분양주택이 그동안 내 집을 마련하고 싶어도 분양가가 부담되었던 분들께 실효적인 내 집 마련 지원 방안이 될 것으로 기대한다"며 "앞으로도 실수요자의 주거안정을 위해 부담가능한 주거 선택지를 적극 확대해 나가겠다"고 말했다.