"실거주할테니 나가세요"⋯집주인 거짓말은 '손배 대상'

[아이뉴스24 박은경 기자] 임대인이 실거주를 목적으로 임차인의 계약갱신 요구를 거절한 뒤 다른 임차인과 다시 임대차 계약을 맺었을 때 집주인에 손해배상을 청구할 수 있다는 해석이 나왔다.

8일 법도종합법률사무소의 엄정숙 부동산 전문 변호사는 "법정에 집주인의 허위 실거주가 드러나면 임차인과의 명도 소송절차에서 패소한다"면서 "임차인의 손해배상 청구로 이어질 위험도 크다"고 지적했다,

명도소송이란 임대인이 점유 중인 임차인을 상대로 건물이나 주택을 명도받기 위해 제기하는 소송이다.

이 같은 해석은 헌법재판소에서 임대인이 허위 실거주를 이유로 임차인에게 피해를 입힌 경우 손해배상을 청구할 수 있다고 판시한 것을 배경으로 한다.

지난해 2월 28일 헌법재판소는 유사한 사례에서 "실거주를 이유로 갱신을 거절하고 다른 사람에게 임대하면 임차인의 손해가 심각하므로, 손해배상 책임을 부과하는 것은 정당하다"면서 "주택임대차보호법상 계약갱신 요구권과 임대인의 손해배상 책임 조항은 합헌"이라고 판시했다.

집주인이 실거주로 계약 연장을 거부할 때 실거주 사실을 증명해야 할 책임은 임대인에게 있다. 바꿔 말하면 실거주로 계약 연장을 거부한 뒤 임차인에게 입증하지 못하면, 임차인은 명도 소송을 제기할 여지가 있단 얘기다.

실제 실거주를 이유로 계약갱신을 거절한 집주인을 믿지 못한 세입자가 명도소송을 걸었던 실례에 대해 대법원은 2023년 12월 7일 "실거주에 대한 구체적인 증명 책임은 집주인에게 있다"면서 임대인에 손해배상 명령을 내렸다.

다만 엄 변호사는 이런 명도소송 시에는 비용과 시간을 고려해야 한다고 조언했다.

엄 변호사는 "임대차 분쟁이 심화하면 시간과 비용이 모두 커진다"며 “계약 시점부터 임대인이 직접 거주할 계획이 있는지 명확히 정리해 두고, 갱신을 거절해야 할 상황이라면 미리 임차인에게 충분한 설명과 협의를 거쳐야 한다"고 조언했다.

그러면서 "명도소송 절차를 진행하기 전에 분쟁을 예방하는 것이 서로에게 최선"이라고 강조했다.

법조계서도 대법과 헌법재판소의 판결은 임차인의 주거 안정 측면에서 합리적이라는 평가가 대체적이다.

엄 변호사는 "임차인도 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있다"면서 "이런 판례를 계기로 향후 임대차 시장이 투명하고 안정적인 방향으로 나아가는 계기가 되길 기대한다"고 말했다.