수도권 5곳 조정대상지역 신규지정…'풍선효과' 우려 여전

[아이뉴스24 김서온 기자] 수원 영통·권선·장안구와 안양시 만안구, 의왕시 등 수도권 5곳이 조정대상지역으로 지정됐다. 조정대상지역의 주택담보대출비율(LTV)도 60%에서 50%로 낮아지며, 9억원 초과분에 대해서는 LTV를 30%까지 낮춰 대출한도를 더 옥죄었다.

또한 조정대상지역 전역에서 분양권 전매가 금지되고, 1주택 소유자가 주택담보대출을 받아 주택을 사려면 2년 내 기존 주택을 처분할 뿐만 아니라 신규 주택으로 전입해야 하는 조건이 추가됐다.

정부는 지난 20일 수도권 남부지역으로 확산된 풍선효과를 차단하고자 이 같은 내용을 골자로 한 2·20 부동산대책을 발표했다. 이번 대책은 지난해 12·16 대책이 나온 지 두 달여만에 발표됐으며, 현 정부의 19번째 부동산 대책이다. 2·20 부동산대책에 따른 조정대상지역의 효력은 이달 21일부터 발생한다.

지난해 12·16 대책 발표 이후 가격상승을 견인한 고가단지 밀집지역인 서울과 서울 인접 수도권 지역 중심으로 수요심리가 일시적 관망세로 돌아섰다. 이에 따라 가격 상승세 둔화되거나 일부 하향 조정됐다.

반면, 아파트값 상승폭이 크지 않았던 서울 근교 비규제지역과 규제의 영향을 적게 받는 9억 이하 중저가 아파트 위주로 풍선효과가 발생했다. 특히 경기 남부권 지역이 단기간 집값이 폭등하자, 정부가 풍선효과를 보인 지역에 추가 규제를 가한 것이다.

이번에 조정대상지역으로 묶이는 5곳(수원3개구·안양·의왕)은 비규제지역으로 12·16 대책 이후 투자처를 찾지 못한 자금이 몰리면서 집값이 크게 올랐다. 이중 수원 권선구는 지난 17일 기준 주간 아파트값 상승률이 2.46%를 기록했다.

이번 대책은 수원3개구·안양·의왕이 조정대상지역으로 추가 지정된 것과 더불어 주택가격 구간별로 LTV를 차등 적용되는 것이 핵심이다. 시가 9억원 이하에 대해서는 LTV를 기존 60%에서 50%로 낮추고, 9억원 초과분에 대해서는 30%를 적용한다. 조정대상지역 내에서 10억원짜리 주택을 구입할 때 최대 6억원까지 대출을 받을 수 있었지만, 이번 대책으로 4억8천만원으로 줄어든다.

조정대상지역 내 1주택 가구의 주담대 실수요 요건도 추가된다. 기존 주택을 2년 내 처분하는 조건으로 주담대가 가능했지만, 이제는 2년 내 기존 주택을 처분하고 신규 주택으로 전입하는 것을 조건으로 주담대를 허용한다. 이는 투기과열지구와 같은 수준의 규제다.

이번 대책으로 인해 추가 지정된 5곳의 상승세는 주춤해질 전망이나, 서남부권 교통호재 기대감이 존재해 수도권 기타지역의 풍선효과 발생 가능성은 여전히 남아있다. 뿐만 아니라 지난해 12·16 대책이후 두 달 만에 또 조정대상지역을 추가 지정한 것 역시 잦은 규제와 수요억제 위주의 규제책 한계를 보여줬다는 목소리가 커지고 있다.

김은진 부동산114 리서치팀장은 "이번에 조정지역으로 추가 지정된 수원, 의왕, 안양의 상승세는 다소 주춤해질 전망이다. 그러나 풍선효과 우려는 여전히 남아있는 상태"라며 "수도권에서는 안산과 부천, 인천(연수·서구) 등 서부권 중심으로 그 동안 집값이 덜 오른 영향으로, 키 맞추기 현상을 보이거나 서부권 교통망 호재 등의 기대감이 작용할 가능성이 있다"고 말했다.

이어 "12·16 대책이 발표된 지 2개월 만에 추가 대책이 발표된 것은 수요억제 위주의 규제책 한계를 역설적으로 보여주고 있다"며 "수요억제책에 따라 일시적으로 수요심리가 수그러들지만 근본적인 가격안정을 가져오기 어렵다. 매물 출시를 유도할 수 있는 보완책이 같이 고려돼야 한다"고 조언했다.

김서온 기자 summer@inews24.com